Spanische Regierung will Steuern bei der Hypothekenbestellung den Banken auferlegen – Reaktion auf die Rechtsprechung des spanischen Bundesgerichtshofs (Tribunal Supremo)

In Spanien ist bei Hypothekenbestellungen die Zahlung einer sogenannten Hypotheken-Gebühr gesetzlich vorgegeben. Diese Gebühr, auch als ‚Hypotheken-Steuer‘ („Impuesto de las hipotecas“) bezeichnet, wird für sogenannte Actos Jurídicos Documentatos (AJD) von den spanischen Autonomien erhoben und schwankt je nach Region zwischen 0,5% und 1,5% des Nennwertes der zu Sicherungszwecken bestellten Hypothek.

Im Ergebnis verteuert diese Gebühr die Finanzierung von Immobilienkäufen für gewerbliche Investoren und den privaten Haus- und Grundstückskäufer erheblich.

Der Investor bzw. Immobilienkäufer zahlt ohnehin schon die Notar- und Registergebühren bei der Hypothekenbestellung. Die staatliche Gebühr für AJD kommt hinzu und ist dabei vielfach höher als diese Notar- und Registerkosten. In Einzelfällen kann die Hypothekensteuer bis zu 80% der Gesamtkosten der Hypothekenbestellung ausmachen. Die Hypothek zur Besicherung eines Immobiliendarlehns von 500.000 EUR kann somit je nach Region mit bis zu 7.500 EUR an Hypothekengebühr zu Buche schlagen, neben den Notar-und Registerkosten, die nochmals ca. 3.000 EUR kosten.

Schuldner dieser Hypothekengebühr ist aufgrund gesetzlicher Regelung der Sicherungsgeber, also z.B. der Käufer einer Immobilie, der sein Finanzierungsdarlehn zum Kauf der Immobilie im Interesse der darlehnsgewährenden Bank grundpfandrechtlich absichert.

Die dritte Kammer des spanischen Bundesgerichtshofs (Tribunal Supremo) hatte am 18.10.2018 in einem überraschenden Urteil entschieden, dass die darlehnsgebenden Banken und nicht etwa der Darlehnsnehmer die Kosten für der Hypothekenbestellung aufkommen müsse.
Begründet wurde dies im Wesentlichen damit, dass die Hypothekenbestellung zugunsten der Bank und damit im ausschließlichen Interesse der darlehnsgewährenden Bank erfolge. Denn die Bank profitiere als Sicherungsnehmerin von der Hypothek als Sicherheit für gewährte Darlehn und Kredite.

Bemerkenswerterweise wurde diese Entscheidung der dritten Zivilkammer des Tribunal Supremo kurz darauf von einer anderen Kammer des Gerichts wieder in Frage gestellt und entschieden, dass die Bankkunden und Sicherungsgeber die Hypothekengebühren zu entrichten hätten, so wie es auch gesetzlich determiniert sei.

Die spanische Regierung unter Ministerpräsident Sánchez hat die vorgenannten widersprüchlichen Gerichtsentscheidungen jetzt zum Anlass genommen, eine Gesetzesinitiative zur Änderung der bestehenden gesetzlichen Bestimmungen zur Hypothekensteuer auf den Weg zu bringen. Zukünftig sollen die Sicherungsnehmer, also die kreditgewährenden Banken als Nutznießer dieser Besicherung die Hypothekensteuer alleine tragen. Sánchez hat zudem, wie die Tageszeitungen El Pais und El Mundo übereinstimmend berichten, öffentlich den Tribunal Supremo kritisiert. Die widersprüchliche Rechtsprechung des höchsten spanischen Gerichts zu einem praktisch so bedeutenden Thema sei für den Bürger nicht nachvollziehbar.

Fazit:

Aus Sicht von Immobilienkäufern in Spanien und Investoren in gewerbliche spanische Immobilien ist die Gesetzesinitiative zu begrüßen. Mit Inkrafttreten einer entsprechenden Neuregelung würde ein signifikanter Teil der ‚Papierkosten‘ bei dem Immobilienerwerb in Spanien entfallen, sofern dieser Erwerb auch durch eine grundpfandrechtliche abgesicherte Bankfinanzierung erfolgt.

Noch besser wäre es freilich, wenn die spanische Hypothekensteuer, die in Ländern wie Deutschland, UK oder den Niederlanden nicht existiert, ersatzlos wegfallen würde.
Angesichts der angespannten Haushaltslage des spanischen Fiskus‘ und des Umstands, dass die Hypothekensteuer direkt den Autonomien zukommt, ist allerdings davon auszugehen, dass diese Steuer dem Land bis auf weiteres erhalten bleibt.