Spanien: Höhere Besteuerung bei Immobilienkäufen und Bestandsimmobilien

Zum 01.01.2022 war in Spanien ein neues Gesetz aus dem Jahr 2021 in Kraft getreten, dass seinem Namen nach der Betrugsprävention und der Betrugsbekämpfung bei Immobilien dient – Ley 11/2021, de 9 de Julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Im Kern geht es darum, dass nunmehr für jede in Spanien belegene Liegenschaft einmal jährlich ein Wert ermittelt wird, der als sogenannter Kataster-Referenzwert für Immobilientransationen gilt, namentlich für Kauf/ Verkauf, aber auch für Schenkungen und Erbschaften und für die Bemessung der Vermögenssteuer.

Offiziell wird dieser Wert vom jeweils zuständigen Katasteramt festgelegt, wobei in der Praxis nach bisherigen Erfahrungen die spanischen Finanzbehörden – Agencia Tributaria – diesen Wert ermitteln und dann dem Kataster mitteilen.

Dieser Wert ist dann bei der Ermittlung der Besteuerung einer Transaktion und der Abgabe einer Steuererklärung zugrundezulegen.

Aufgrund der Vielzahl der Liegenschaften wurden im 2022 bisher auch noch Transaktionen ohne Berücksichtigung der neuen Regelung abgewickelt. Denn bisher wurden noch nicht allen Liegenschaften entsprechende Werte zugeordnet. Dies soll dem Vernehmen nach aber bis zum 01.11.2022 geschehen sein.

Wenngleich bisher noch keine repräsentativen Daten vorliegen, zeigen bisher durchgeführte Transaktionen, dass die Immobilien nach dem neuen Regime in vielen Fällen deutlich höher bewertet werden. Teilweise, insbesondere in gefragten Lagen auf den Balearen und an den spanischen Festlandsküsten, wurde eine Verdoppelung oder Verdreifachung des Steuerwerts vorgenommen.

Problematisch erscheint dies insbesondere in den Fällen, in dem der tatsächliche Marktpreis, der beim Verkauf erzielt wird, deutlich unter dem neuen Steuerwert der spanischen Behörden liegt.
Dies kann dazu führen, dass Einkommensteuer (Impuesto de renta) oder Wertzuwachssteuer (Plusvalía) sich nicht mehr an dem vereinbarten und gezahlten Kaufpreis orientieren, sondern an ‚Mondpreisen‘, die sich die spanische Administration ausgedacht hat.

Denn die neue Bewertung erfolgt nicht etwa nach einer Besichtung der Immobilie, die dann auch den baulichen Zustand und einen etwaigen Renovierungsstau berücksichtigt. Vielmehr wird, so die Ausssage verschiedener Stellen auf Mallorca und auf dem spanischen Festland, die Bewertung ausschließlich nach Aktenlage vorgenommen.
Dies könnte in vielen Fällen, insbesondere bei Immobilien, die vor Jahrzehnten errichtet wurden, zu völlig überhöhten Immobilienbewertungen führen.

Insofern erscheint fraglich, ob der offiziell vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, unseriöse und rechtswidrige Transaktionen zu verhindern, tatsächlich erreicht werden kann.

Vielmehr kann wegen der Ausgestaltung der Neuregelung auch der Eindruck entstehen, dass der spanische Fiskus einen Weg gefunden hat, bei Immobilientransaktionen deutlich höhere Steuern zu vereinnahmen und damit den chronisch klammen Staatshaushalt mit sehr hohem Haushaltsdefizit zu entlasten.