Tribunal Supremo bestätigt Verurteilung eines spanischen Notars zu Schadensersatz wegen Verletzung von Sorgfaltspflichten beim Immobilienkauf

Das höchste spanische Gericht in Zivilsachen, der Tribunal Supremo Civil, hat mit Beschluss vom 18.03.2014 (TS 126/2014) die Verurteilung eines Notars bestätigt, der in der Vorinstanz zu Schadensersatz zugunsten eines Immobilienkäufers verurteilt worden war. Dem Käufer eines Grundstücks, eine spanische GmbH, wurden EUR 2,45 Millionen als Schadensersatz zugesprochen.

Dem betroffenen Notar aus Katalonien war nicht aufgefallen, dass die Immobilie, dessen Verkauf er beurkundet hatte, mit einer umfangreichen Grundbuchbelastung (Embargo) verkauft wurde. Diese Belastung hatte das zuständige Registergericht dem Notar einige Tage vor der Beurkundung per Fax mitgeteilt. Der Notar hatte vergeblich geltend gemacht, dass er diese Nachricht wegen technischer Probleme seiner Telekommunikationseinrichtungen nicht habe empfangen können. Das Gericht hat das Verhalten des Notars vorliegend gleichwohl als unentschuldbar bezeichnet und die zivilrechtliche Verantwortlichkeit des Notars für Schadensersatzleistungen zugunsten des Käufers ausdrücklich festgestellt.

Praxis-Tipp:

Der Fall zeigt, dass bei Immobilientransaktionen in Spanien der Prüfung des Grundbuchs unmittelbar vor der Beurkundung eines Immobilienkaufs besondere Bedeutung zukommt. Die Notartätigkeit ist in diesem Kontext sicherlich keine typische, aber eine mögliche Fehlerquelle, die gravierende Folgen haben kann. Daher sollte bei einer Immobilientransaktion der für den Käufer beteiligte Rechtsanwalt von sich aus – unabhängig vom Notar – eine Grundbuchprüfung vornehmen. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist in Spanien bei Immobilientransaktionen auch deshalb grundsätzlich anzuraten, weil der spanische Notar nicht die komplexe Aufgaben- und Pflichtenstellung innehat, die für deutsche Notare gilt. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts, der Mandanteninteressen aktiv vertritt, sorgt dafür, dass Schadensereignisse wie das dem Urteil des Tribunal Supremos zugrundeliegende weitgehend ausgeschlossen werden können.